갭투자 비상, 집보다 ‘거주’ 본다
- 세제개편
갭투자 비상, 집보다 ‘거주’ 본다
Q. 비거주 1주택자와 다주택자의 종합부동산세는 어떻게 달라지나요?
A. 2028년부터 보유기간 공제율은 낮아지고 거주기간 공제율은 높아지며 2029년부터는 거주기간에 대해서만 최대 80%의 공제가 적용될 예정입니다.
| 구분 | 기존 | 개편안 | 세부 영향 |
|---|---|---|---|
| 비거주 1주택자 기본공제 | 12억원 | 9억원 | 공제 한도 감소로 실거주하지 않는 1주택자 부담 증가 |
| 다주택자 기본공제 | 9억원 | 4억원 + 추가 공제 | 기본공제액이 대폭 축소되어 다주택자 부담 가중 |
| 공정시장가액비율 (3주택 이상) | 60% | 80% | 종부세액 증가 |
Q. 예외 규칙은 없나요?
A. 불가피한 질병 치료, 해외 체류, 학교·직장 이사, 부모 봉양 등 부득이한 사정으로 이사하여 거주하지 못한 기간은 최대 3년까지 거주 기간으로 인정해 줍니다. 단, 해당 주택에서 최소 1년 이상 실제로 거주한 이력이 있어야 예외 혜택을 받을 수 있습니다.
Q. 장기보유특별공제는 어떻게 개편되나요?
A. 2029년부터 보유 기간에 대한 공제는 폐지되고 실제 거주해야만 공제 혜택을 받을 수 있도록 단계적으로 변경됩니다.
| 구분 | 현행 제도 | 개편안 | 주요 영향 및 핵심 포인트 |
|---|---|---|---|
| 장기보유특별공제 기준 | 보유 기간 중심 공제 | 거주 기간 중심 공제 | 보유만 하고 거주하지 않은 주택은 공제 대상에서 완전히 배제 |
| 보유 공제 폐지 시기 | 보유 기간에 따라 최대 40% 공제 | 2029년 전면 폐지 | 2029년부터는 실제 거주한 기간으로만 공제율 산정 |
| 장기거주 소득 공제 한도 | 한도 제한 없음 | • 2028년 20억 • 2029년 10억원 | 단계적 축소로 초고가 주택 매도 시 고액 공제 방지 및 세액 증가 |
| 다주택자 중과 세율 | 최고 20~30%p 중과세율 적용 | 2027~2028년 한시적 중과세율 완화 | 매물 잠김을 방지하고 거래를 유도하기 위한 한시적 완화 조치 |
Q. 실제 거주하지 않고 매도할 때 발생할 수 있는 리스크는 무엇인가요?
A. 고가 주택일수록 매도할 때 공제 혜택이 줄어들고, 실제 거주한 기간이 짧을수록 양도세가 급증합니다.
- 비거주 주택 공제율 0%: 실제 거주하지 않고 세만 놓았던 주택은 10년을 보유했더라도 2029년부터는 장기보유특별공제를 단 1%도 받지 못해 양도소득세가 급증합니다.
- 공제 한도 10억원: 아무리 오래 살았더라도 공제 한도 자체가 최대 10억원으로 제한되기 때문에 초고가 주택을 매도할 때는 이전보다 세 부담이 기본적으로 늘어납니다.
- 위장 전입 검증 강화: 세금을 아끼기 위해 주민등록만 옮겨두는 꼼수는 국세청의 실시간 공공 데이터(수도·전기·가스 사용량, 카드 사용지 등) 검증을 통해 적발 시 가산세(최대 40%)까지 부과될 수 있습니다.