초고가 주택 종부세 UP, 비거주 혜택 DOWN

Q: 세제개편안에서 '일정가액 이상 1주택자'로 분류되는 기준은 무엇인가요?

시가 40~50억원(공시가격: 29~35억원)을 초과하는 주택을 보유한 1주택자를 의미합니다.

Q: '일정가액 이상 1주택자'의 종합부동산세와 양도소득세는 구체적으로 어떻게 달라지나요?

종합부동산세가 주택 수가 아닌 주택 가액 기준으로 단계적으로 일원화됩니다. 그간 3주택 이상 보유자에 비해 낮은 세율을 적용받던 1·2주택자의 세 부담이 커지며 실거주 여부와 상관없이 초고가 주택에 대한 세 부담이 늘어나게 됩니다.

Q: 서울에서 시가 40억원을 초과하는 아파트가 있는 지역은 어디인가요?

부동산114 자료에 따르면, 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 성동구, 영등포구, 양천구 7개 구에 시가 40억원을 초과하는 아파트가 분포하고 있습니다. 특히 강남구(31,091가구)와 서초구(22,820가구)에 압도적으로 많은 물량이 집중되어 있는 것으로 나타났습니다.

Q: 이번 세제개편안이 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

앞으로는 보유세 부담이 크게 늘어나는 시가 32억원 초과 고가주택, 특히 강남권 초고가·대형 아파트를 중심으로 매물이 점차 늘어날 가능성이 있습니다. 반면 현행 세율이 유지되는 시가 32억원 이하의 강남3구 일부와 한강벨트, 경기 남부 인기 지역은 상대적으로 절세가 가능한 주택으로 인식돼 갈아타기 수요가 몰리면서 기존 똘똘한 한 채가 덜 비싼 똘똘한 한 채로 이동하는 현상이 나타날 수 있습니다.

2026. 8. 3.

초고가 주택 종부세 UP, 비거주 혜택 DOWN

Q. 세제개편안에서 '일정가액 이상 1주택자'로 분류되는 기준은 무엇인가요?

A. 시가 40~50억원(공시가격: 29~35억원)을 초과하는 주택을 보유한 1주택자를 의미합니다.

세제개편안에 따르면, 이 가격대의 주택부터 보유세(종합부동산세) 정상화가 적용되어 실질적인 세금 부담이 늘어나는 과세 강화 대상으로 분류됩니다.

Q. '일정가액 이상 1주택자'의 종합부동산세와 양도소득세는 구체적으로 어떻게 달라지나요?

A. 종합부동산세가 주택 수가 아닌 주택 가액 기준으로 단계적으로 일원화됩니다. 그간 3주택 이상 보유자에 비해 낮은 세율을 적용받던 1·2주택자의 세 부담이 커지며 실거주 여부와 상관없이 초고가 주택에 대한 세 부담이 늘어나게 됩니다.

세목	기존 제도	세제개편안 주요 변경 내용	실질적 영향 및 효과
종합부동산세	고령자 및 장기보유 세액공제 합산 적용 시 최대 80%까지 제한 없이 공제	• 1세대 1주택자 세액공제 600만원 한도 • 주택가액 기준으로 세율 일원화	고가 주택 소유자가 고령·장기보유 요건을 채우더라도 공제액이 제한되어 매년 내는 종부세 부담 증가
양도소득세	1세대 1주택 비과세 대상 고가주택 거주공제율 적용 시 한도 제한 없음	• 시가 30억 원 초과 주택 대상에 10억원 거주공제 한도 신설	시가 30억 원을 초과하는 초고가 아파트를 팔 때, 거주 기간이 길더라도 공제 한도에 걸려 양도세 부담 급증

Q. 서울에서 시가 40억원을 초과하는 아파트가 있는 지역은 어디인가요?

A. 부동산114 자료에 따르면, 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 성동구, 영등포구, 양천구 7개 구에 시가 40억원을 초과하는 아파트가 분포하고 있습니다. 특히 강남구(31,091가구)와 서초구(22,820가구)에 압도적으로 많은 물량이 집중되어 있는 것으로 나타났습니다.

순위	자치구	40억 초과 아파트 가구수	서울 내 비중	시장 분석 및 지역적 특징
1위	강남구	31,091 가구	46.6%	서울 전체 40억 초과 아파트의 절반에 육박하는 압도적 1위
2위	서초구	22,820 가구	34.2%	반포, 압구정 등 한강변 신축 및 고가 재건축 단지 중심
3위	용산구	5,165 가구	7.7%	한남더힐, 나인원한남 등 고급 저밀도 주거단지 영향
4위	송파구	4,960 가구	7.4%	잠실동 대단지 엘리트(엘스·리센츠·트리지움) 대형 평형 중심
5위	성동구	2,051 가구	3.1%	성수동 트리마제, 아크로서울포레스트 등 초고층 주상복합 타운
6위	영등포구	529 가구	0.8%	여의도 재건축 초기 단계 대형 평형 중심
7위	양천구	67 가구	0.1%	목동 신시가지 내 대형 평형 단지
	서울 전체	66,683 가구	100.0%	강남·서초 두 구의 합산 비중이 80.8%로 극심한 쏠림 현상

Q. 이번 세제개편안이 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

A. 앞으로는 보유세 부담이 크게 늘어나는 시가 32억원 초과 고가주택, 특히 강남권 초고가·대형 아파트를 중심으로 매물이 점차 늘어날 가능성이 있습니다. 반면 현행 세율이 유지되는 시가 32억원 이하의 강남3구 일부와 한강벨트, 경기 남부 인기 지역은 상대적으로 절세가 가능한 주택으로 인식돼 갈아타기 수요가 몰리면서 기존 똘똘한 한 채가 덜 비싼 똘똘한 한 채로 이동하는 현상이 나타날 수 있습니다.

주택 가격대	개편에 따른 변화	향후 시장 전망 및 예상 흐름
초고가 주택 (시가 32억원 초과)	• 공제 한도 축소 및 공정시장가액비율 상향 직격탄	• 보유 부담 증가로 인해 추가 매수 위축
고가 주택 (시가 20~30억원)	• 실거주 1주택자는 기본공제 확대에 따라 세금 소폭 감소	• 새로운 '절세형 똘똘한 한 채' 급부상 예상
중저가 주택 (시가 15억원 이하)	• 서민·실수요자 중심 세제 유지	• 대출 규제 완화 및 전월세 매물 부족 현상과 맞물려 지속적인 상승세