세제개편으로 혜택 백지화, 날벼락 맞은 임대사업자
세제개편으로 혜택 백지화, 날벼락 맞은 임대사업자
Q. 임대사업자는 누구이며 그동안 어떤 혜택을 받아왔나요?
A. 임대사업자는 주택을 소유한 뒤 세입자에게 일정 기간 임대하고 임대료 인상 제한 등 법에서 정한 의무를 이행하는 사업자입니다. 등록임대사업자는 지방자치단체와 세무서에 임대사업자로 등록해 의무임대기간과 임대료 증액 제한 등을 지키는 대신, 일정 요건을 충족하면 양도소득세·종합부동산세·지방세 등의 혜택을 받아왔습니다.
Q. 임대사업자에 대한 양도세 혜택은 언제부터 얼마나 줄어드나요?
A. 이번 세제개편안은 조정대상지역의 매입임대 아파트를 보유한 등록임대사업자에게 적용되던 양도세 혜택을 단계적으로 축소한 뒤 폐지하는 내용이 핵심입니다. 기존 혜택을 온전히 적용받으려면 사실상 2027년 말까지 주택을 양도해야 하는 구조입니다.
| 주택 양도 시기 | 다주택자 양도세 중과 | 장기보유특별공제 | 임대사업자 영향 |
|---|---|---|---|
| 2027년 | 기존 중과 배제 혜택 유지 | 양도세 중과 배제 | 종전 세제 혜택 적용 가능 |
| 2028년 | 다주택자 중과세율의 50% 적용 | 공제율 30%로 축소 | 양도세 부담 증가 |
| 2029년부터 | 중과 배제 혜택 폐지 | 대주택 장특공제 혜택 폐지 | 관련 양도세 혜택 전면 종료 |
Q. 재건축·재개발 임대주택은 왜 팔기 어려운가요?
A. 정비사업 주택은 세제상 처분기한이 정해져 있어도 조합원 지위 양도 제한 때문에 실제 매도가 불가능할 수 있습니다. 특히 투기과열지구에서는 재건축과 재개발의 사업 단계에 따라 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한됩니다.
<정비사업 유형에 따른 조합원 지위 양도 제한 시점>
- 재건축: 조합설립인가 이후
- 재개발: 관리처분계획인가 이후
예외적으로 주택을 10년 이상 보유하고 5년 이상 실제 거주한 1주택자라면 조합원 지위를 넘기면서 주택을 매도할 수 있습니다. 다만 등록임대주택은 세입자에게 장기간 임대한 주택이어서 5년 실거주 요건을 충족하기 어렵다는 문제가 있습니다.
Q. 상생임대인도 주택을 제때 팔지 못하면 비과세 혜택을 잃게 되나요?
A. 상생임대주택은 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올리고 2년 이상 임대한 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세와 장기보유특별공제에 필요한 2년 실거주 요건을 면제해 주는 제도입니다. 이번 개편안에서는 상생임대 혜택을 받을 수 있는 계약 및 매도 시한이 새롭게 제한됐습니다.
<상생임대 혜택 적용 기한>
- 상생임대차계약 체결: 2026년 12월 31일까지
- 해당 주택 양도: 2029년 12월 31일까지
- 임대료 인상 제한: 직전 계약 대비 5% 이내
- 임대기간: 2년 이상
상생임대 조건을 충족했더라도 2029년 말까지 주택을 팔지 못하면 혜택을 받지 못합니다. 정비사업 매물은 조합원 지위 양도 문제로 매도가 제한되면서 임대인의 불만이 큰 상황입니다.