부담부증여 전세 낀 아파트 증여하면 세금 줄어들까?
부담부증여 전세 낀 아파트 증여하면 세금 줄어들까?
Q. 부담부증여란 무엇인가요?
A. 부담부증여는 부동산과 함께 담보한 채무(전세보증금·대출 등)를 수증자가 인수하는 방식이다. 부동산 가액에서 채무액을 뺀 만큼 증여로 산정돼 증여세를 줄일 수 있지만 채무액만큼은 유상 양도로 간주됩니다. 증여세 부담은 줄어들지만 양도소득세가 생길 수 있기 때문에 자산 종류와 세율 상황에 따라 오히려 총 세금 부담이 더 커질 수 있습니다.
Q. 증여를 하는데 왜 양도소득세가 발생하나요?
A. 부당부증여는 재산과 함께 재산에 딸린 보증금, 대출 등 빚을 자녀가 승계 받는 증여 방법입니다. 세법은 이것을 하나의 거래로 보지 않고 승계받은 보증금 및 대출을 자녀에게 매도한 것으로 간주합니다. 그래서 부모에게 양도소득세가 나오게 됩니다. 자녀는 빚을 뺀 나머지를 증여받은 것으로 보아 그 부분에 대한 증여세를 냅니다.
예를 들어 시가 10억원 아파트를 자녀에게 증여하면서 전세 보증금 6억원도 함께 승계시킨다면 순수 증여가액은 4억원으로 보아 자녀가 증여세를 부담하게 됩니다. 반면 자녀가 승계한 6억원 상당 채무는 부모가 자산을 유상으로 양도한 것으로 보아 부모에게 양도소득세가 부과되고 취득세는 수증자인 자녀가 부담하게 됩니다.
Q. 모든 채무가 부담부증여로 인정되나요?
A. 아닙니다. 아래 요건을 충족해야 합니다.
- 해당 채무가 증여재산에 담보된 채무
- 임대차보증금처럼 객관적으로 확인 가능한 채무
- 수증자가 실제로 채무를 인수
- 증여일 현재 존재하는 채무
Q. 부담부증여가 가장 효과적인 절세인 경우는 어떤 경우인가요?
A. 1가구 1주택을 부담부증여하는 케이스입니다. 채무 승계 시, 양도세가 계산되어도 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세 비과세를 받아 절세 효과가 커질 수 있습니다.
Q. 어떤 경우에 양도세가 증여세보다 커지나요?
A. 주택을 오래 전에 저렴하게 샀거나 26년 5월 10일 이후 조정대상지역의 다주택자의 주택이라면 양도소득세가 절감액을 넘어설 수 있습니다. 저렴하게 산 주택은 양도차익이 크고 조정대상지역은 2주택 이상에 대해 20%, 3주택 이상은 30% 추가 세율에 장기보유특별공제도 받지 못해 오히려 부담부증여 세금이 더 크게 나올 수 있습니다.