고정관리비는 상속·증여세에 영향을 줄까?
고정관리비는 상속·증여세에 영향을 줄까?
Q. 고정관리비란 무엇인가요?
A. 건물을 임차할 때 임대료와 별도로 관리비로 돈을 더 받는 경우가 많은데 세입자가 얼마나 썼는지와 상관없이 매달 똑같은 금액을 받는 관리비를 고정관리비라고 합니다. 보통 건물 청소, 경비원, 시설 관리 업체 비용 등을 세입자들에게 걷기 위해 정하게 됩니다.
Q. 고정관리비가 상속세·증여세에 어떻게 영향을 줄 수 있나요?
A. 세입자가 있는 건물을 상속 및 증여할 때 정확한 시세를 알기 어려울 때가 있습니다. 이럴 때 보증금과 임대료를 기준으로 건물 가액을 계산하는 환산가액으로 임대료를 계산해 볼 수 있습니다.
임대료가 높을수록 환산가액도 높아지는 구조인데 임대료와 별도로 매달 정액으로 받는 고정관리비도 임대료에 포함해서 계산하는지가 문제가 됩니다.
Q.고정관리비는 임대료에 포함되나요?
A. 임대료에는 관리에 대한 의무 대가도 포함되어 있다고 보기 때문에 법원은 관리비가 건물을 고치고 관리하는 데 쓰인다면 임대료에 포함된다고 판단했습니다.
Q. 고정관리비가 임대료에 포함되는지 판단하는 기준은 무엇인가요?
- 관리비가 매달 똑같은 금액으로 나갔고, 월세처럼 3개월 이상 밀리면 계약을 끝낼 수 있도록 약정한 점
- 실제로 임대인이 건물 청소비·수리비 등 건물 관리 목적으로 썼던 점
- 전기료·수도료는 관리비와 별도로 계산되고 있었던 점
- 임대인 스스로도 소득세·부가가치세를 신고할 때 관리비를 임대소득에 포함해서 신고해온 점
Q. 고정관리비를 임대료에 포함하는지 아닌지에 따라 얼마나 차이가 발생하나요?
A. 보증금 4억에 월 임대료 2,000만원을 받고 있다고 가정해 보면 아래와 같은 차이가 발생합니다.
| 구분 | 고정관리비 제외 | 고정관리비 임대료 포함 |
|---|---|---|
| 보증금 및 월세 | 보증금 4억 원 + 월 임대료 2,000만 원 | 보증금 4억 원 + 월 임대료 2,150만 원 |
| 임대료 환산가액 (=보증금+월세x100) | 24억 원 (4억 + 2,000만 × 100) | 25억 5,000만 원 (4억 + 2,150만 × 100) |
| 적용 최고 세율 | 세율 40% 적용 (과세표준 30억 원 이하) | 세율 50% 적용 (과세표준 30억 원 초과) |
| 세액 산출 | 8억 | 8억 1,500만원 |
| 세금 차이 | 기준점 | 1,500만원 추가 부담 |